万利星城
天邦宜章城
泰山广场
隆昇花园
宜章碧桂园
香山国际
首页 招聘 劳务 求职 售房 买房 楼盘 装修 出租 求租 商铺 商机 二手 买卖 服务 交友 征婚 靓号 车辆 本地
您当前位置:
首页 > 文章中心 > 房屋

宜章二手房定价指导


宜章信息港在早前就已定论,宜章二手房还没有形成基本的市场,到处是一片混乱,没有一个定价指导,卖家乱抬价,买家乱砍价。诚然,作为房主,房子能卖个好价钱,是可以理解的,但如果二手房的价格太离谱,那就是混乱不堪了。也诚然,作为买家,能用最低的价买到合意的二手房,也是可以理解的,但如果砍的价太离谱,也是不能被正常人接受的。宜章二手房为什么难以卖动,为什么买家选房难选,有的甚至看房看到两年都没有买到二手房,何解?市场没有形成,没有一个二手房纪经的正确指导,更有甚者,连二手房中介公司都来坑房主和买家的时候,这个市场就很难形成。
在大城市,二手房买卖基本上都是由房产中介来完成的,但在宜章,二手房却变成了畸形交易。宜章华泰房屋中介向宜章信息港反应了今年以来最离谱的卖家,森林公园附近某单位二手房,房子结构、位置、楼层、房龄都还可以,评估价是26万元,卖家没有要求中介交易,以16万元出售,造成了损失。县政府一套顶层二手房,房子结构、位置、楼层、房龄都都不怎么样,评估价是28万元,买家以39万元成交,买家在县政务中心办理转户手续时,遇到华泰中介的纪经人,谈到此事后悔晚矣。
那么,二手房到底要怎样定价才合理?华泰中介吴先生给我们提出了专业的解释:由于买卖双方的角度不同,心态各异,卖方总喜欢拿宜章商品房来类比,开价与商品房差价不大。而买方总强调一个“旧”字,把它贬得一钱不值。因此,二手房价格也就变成了雾里看花,其实,只要真正站在市场的角度,以房屋的市场价值为基础,以供求关系为参考,具体分析测算,二手房的价格还是有规律可循的。 
在二手房价格的测算上,要抓住以下三大因素:
1、房屋因素。首先,房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率,混合一等结构房屋折旧期限为50年,每年折旧率为2%。其次,旧房的套型落后,使用不便,功能陈旧,在这方面是无法和新建商品房相比的。此外,朝向、楼层等自然状况,也会对价格产生一些影响。
2、环境因素。环境因素比较复杂,既有自然环境,也有社会环境,既有大环境,也有小环境,在同一地段,旧房的小区环境是无法和新建商品房类比的。比如小区平面布局、设施、绿化,甚至房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣。再如社会环境,在同一土地级别地区,有些地区适合经商,有的地区则适宜居住。此外,该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区,都会对房屋价格产生较大的影响。
3、心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他特殊需要,人们是不愿意买旧房居住的,新、旧房价相差不大,人们对旧房的心理障碍就无法逾越。
   
综上所述,我们试着这样来测算二手房价格,以同地区商品房价格为基准:  
1、房屋因素:
A折旧:年折旧,-2%; 
B套型:“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10%
C楼层:2、6楼+ 3%;7楼-5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;若是楼顶另-5%;
D朝向:无朝南外门窗-5%; 
2、环境因素:
A无物业管理-5%;B非独立封闭小区-5%;C中小学区+15%; 
3、心理因素:-8% 
现在我们举一个实例来验证一下。
房屋坐落:某住宅,建筑面积120平方米。土地级别:二级地区。
房屋结构:混合一等;建筑年代:2001年,折旧期12年-(12×2%)=24%;层:共七层,此房位于二楼-3%,朝向:南北,  
物业管理:非小区、无物业管理-10%,学区:中小学+15%,心理因素:+0%
宜章商品房均价为3000元/平方米3000-(3000×24%+3000×3%+3000×10%-3000×0%-3000×15)=2400元/平方米。 
此套房屋总价约为28.8万元。如果买卖双方因价格问题分歧较大,可请专业的房产评估机构进行评估以得出合理的价格。

此测算方法由宜章华泰房屋中介提供,宜章信息港代为发布,以指导宜章二手房交易定价。在实际操作中,考虑的因素可能会更多,如税费交纳、买卖双方有无二套房、房屋面积是否超标等等,都需要综合考虑。


发表评论 共有条评论
用户名: 密码:
验证码: 匿名发表
   




网友评论:
评论内容仅代表发布者意见,不代表本站观点!