【点评】请放弃幻想:房价不可能跌!

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来源:柯谈地产观(ID:lincokk)
烟花三月、春暖花开、欣欣向荣、楼市复苏。北上广深终于熬过了两年的寒冬,看到了苏醒的初春,二线城市经历了去年过山车式的急涨和急跌之后,抢房退房的闹剧也逐渐平息。

对平民百姓而言,最愿意看到的莫过于平淡无奇的楼市和半死不活的房价,没有什么比房价多年不涨更让人欣慰的了。但对于中介、开发商和炒房客这三类人来说,传播涨价消息、煽动焦虑情绪、唯恐天下不乱,则是本职工作。

最近,楼市小阳春的叫嚣不绝于耳,还未跌到心里价位的楼市仿佛又要启动上涨,首付还没攒够的刚需再次陷入焦虑恐慌。

2019,是熊是牛,你我都无权决定,但无论如何,对于不指望暴富的刚需和置换来说,今年都是难得的买房时机。

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骚动

拿到“因城施策”的尚方宝剑之后,从去年底开始,全国陆续有19个城市直接或间接的放松楼市调控,菏泽、广州、珠海、杭州、合肥、青岛、北京等微调了限价、限售和社保要求,南京、西安、海口、大连、常州则是一再降低落户门槛,抢人为楼市接盘。

年后的楼市,更是热闹非凡。

全国楼市的反面教材燕郊,在北京城市副中心通州规划出炉后,房价迅速反弹,比去年的腰斩价平均上涨2000-3000元/平,甚至传言有房源一夜暴涨7000元/平。

2月22日,华润深圳湾瑞府开盘,久违的抢房奇观重现,8000万一套的豪宅瞬间“秒光”。

2月23日, 南京3000人的看房团乘坐65辆大巴,分赴14条线路冲进72家楼盘,单日成交房源2596套。

2月20日,杭州绿城建发沁园突破限价领证,比上次开盘涨了4500元/平。年后,无锡5楼盘集体上调价格,其中滨湖区龙湖天璞一夜之间上涨3200元/平。

上海二手住宅成交量,从去年11月开始连续上涨3个月,2019年1月达到16480套,同比去年1月上涨了40%。

2019年1月,厦门二手房成交量比上个月上涨42%,同比去年1月增长312%。

也许,这轮房价下跌完全没有达到你的预期,但这根本不重要,没人会在乎你微薄的购买力,不管你承认与否,楼市最艰难的时刻已经过去,全面回暖已经到来。

其实,早在去年12月10日,我就在《利空出尽,楼市离回暖还有多远?》文章中,告诉大家,政策已经见底,利空已经出尽,楼市即将回暖。

所以,请放弃幻想,面对现实,接下来你要做的,已经不是耐心等待房价回调,而是要擦亮双眼伺机进场。

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风向标

2015年330新政是这轮大牛市的起点。政策一落地,深圳率先领涨,上海紧随其后,从7月份开始上海成交量和房价大幅上涨,2016年初涨价潮蔓延至北京、广州,紧接着厦门、杭州、南京等强二线开始轮动,2017年开始,伴随着去库存和棚改的实施,三四线城市全面崛起。

暮然回首,我们发现了极其相似的一幕,上一轮牛市行情今天仿佛又要上演:2019开年,深圳豪宅疯抢,上海连涨3个月,厦门成交量激增,杭州突破限价。

2019是否存在疯牛,我不敢妄自揣测,但是我可以肯定的告诉你,每轮牛市一定是从深圳、上海、厦门、杭州这四座城市开始的,曾经是,将来一定也是。

深圳是目前我国最有活力、人口结构最年轻的城市,一线的身价,三线的入户门槛,吸引着全国的新鲜血液源源不断的涌入。深圳的购房杠杆率全国最高,正说明了年轻人敢闯敢做的冲劲,每一次调控政策的松动,最先激发的一定就是深圳这种高杠杆城市的购房需求。

上海百年以来,一直就是中国房价最高的城市,被北京超越也就是近5年的事。上海中西融合的文化、宽松自由的环境,公平透明的市场,使得她一直是金融贵族、富豪阶层布局资产的重镇,中高端楼盘永远是供不应求。

厦门和杭州都是本省有钱人的终极置业目的地。而且福建和浙江是我国民营经济最发达,民间财富最充裕的省份,藏富于民在这两个省份展现的淋漓尽致。厦门的购房群体中本地人占比不到3成,其余主要来自于漳州、泉州、莆田以及东南亚富豪的返乡置业。杭州则是我国最早期炒房团扎根的集中营。当全民投资、全民炒房在当地形成惯性思潮之后,房价急涨急跌就很容易出现,这也是厦门和杭州房价能超越一线广州,涨幅能和北上深并驾齐驱的根源。

深圳、上海、厦门、杭州这4座城市的趋势完全可以定调我国楼市的走向,可以说,这4座城市就是我国房地产行业的风向标、领头羊。牛市从这里率先启动,熊市也是从这里蔓延开来。如果你是资深投资客,亦或是想比别人看远一步,务必要时刻关注这些城市的最新动向。

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金三银四

楼市素有“金三银四”、“金九银十”之称,但是鲜有人认真研究过其成因。

在熊市里,金三银四从不缺席。比如2017、2018两年里,北京、上海、广州二手住宅最高月成交量都是出现在3月份。

而在大牛市的2015、2016年中,二手住宅最大月成交量都不是3、4月份,比如深圳是2015年7月、上海是2015年12月、北京是2016年9月,广州是2016年11月。

这说明了刚性需求都是在年初集中释放,而投资需求则完全受政策影响。也就是说,如果今年政策放松了,成交量会逐月增加,下半年或者年底会出现最大成交,而如果政策维持不变,那每年年初的3月份就是这一年的最高成交量。

通俗点讲就是,刚需客造就了金三银四,投资客成全了金九银十。楼市再差,金三银四一定有,但金九银十未必有。

所以,完全不必被近期中介和开发商的炒作和谣言蛊惑,没有政策支持的“金三银四”根本成不了气候,随着刚需、置换的集中释放,楼市还会重归平静,就像过去的2017和2018。

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操盘手

2019年2月25日,银保监会副主席王兆星在记者会上说到:“下一阶段,我们要继续紧盯房地产金融风险,要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款,要防止房地产金融风险出现大的问题。”

2月25-26日在北京召开的2019年央行金融市场工作会议,要求加强房地产金融审慎管理,落实房地产市场平稳健康发展长效机制。

从去年底住建部提出“稳房价稳地价稳预期”和“因城施策”至今,高层对楼市的态度没有明显转变,通过因城施策鼓励刚需,通过把控贷款遏制投机。

这个态度能否会继续贯彻下去,就要看本周召开的全国“大会”了。年初,在各地大会上,厦门、福州、杭州、宁波、武汉等热点城市都表示正在抓紧制定“一城一策”方案,待全国大会定调后会陆续公布。

所以,本周的大会极为重要,本周之后今年楼市的最终走向将彻底揭晓,是继续鼓励刚需、遏制投机,还是为疲软的经济呐喊助威,给楼市松绑,我们大家拭目以待。

5
信号弹

本周过后,谜底揭晓。调控能否放松、尺度如何,都将直接决定我们接下来的动作。

楼市5大调控政策的影响力度从高到低如下排列:限购>限贷>税费>限售>限价

取消限价是为了止跌,缓解资金压力,帮助房企度过难关。取消限售是缓和预期,引导民众入市接盘,维稳房价。这两项都属于稳定房价的措施,不属于刺激政策,根本不会造成房价上涨。

限贷和税费,如果针对刚需定向放松,那首套、置换要及时入场,这是今年的极大概率事件。

限贷和税费,如果针对二套及以上放开,那投资客请跑步入场,楼市即将启动上涨。

如果限购放开,就像2014年那样,北上广深三亚五城除外,限购全部取消,那么请暂停手中的一切琐事,把股票、债券、基金全部抛掉,外债全部收回,以最大的杠杆抄底楼市,因为暴涨即将来临。

当然,大尺度刺激楼市的概率极小,除非我国经济面临不可控的大幅下滑。但完全可以预见到,首套刚需的利率调至基准,首付重启打折,已经离我们不远。

我们正在走出熊市,牛市有多远,不得而知。现在一二线城市的基本面是,房价已基本止跌,但距离上涨,尚待时日。

2019年,身处一二线的刚需、置换、学区房可以出手了,因为对于你们来说,价格只要不跌,早一天入住就是赚。但对于纯投资来说,切勿盲目入场,因为高杠杆、高利息,不涨就是跌,否则你就是在赌博,而且是和操盘手对赌,你胜算有几何呢?

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事在人为

2019,核心城市触底回暖,边缘城市泡沫回调,这就是你今年一切操作的根本准则。

中国的房价问题其实非常简单,就是供求关系的问题,之所以那么多人一直看不懂,主要是被反反复复的调控和表态整懵了。

如何精准把握上涨行情,我可以教你一招,只需记住两点:一、限购限贷的闸门放开,二、成交量连续三个月大涨。只要同时满足这两条,牛市即将到来。

中介、开发商、砖家的消息和言论,看看热闹、听听即可,千万不能太走心,否则最后吃亏的是你自己。

中国人,不信神,只信人,事在人为,楼市里尤其如此!